Ein Steuerpflichtiger mit Wohnsitz im Kanton Zürich hält über eine einfache Gesellschaft einen Viertel an einer grossen Überbauung im Kanton Aargau. Das Objekt umfasst ein Einkaufszentrum, Geschäftsräume, ein Hallenbad und mehrere hundert Wohnungen. Seit Beginn der 2000er-Jahre bestand die Absicht, das Einkaufszentrum zu sanieren. Das Baugesuch wurde jedoch erst im Juli 2019 eingereicht, die Baubewilligung folgte im Januar 2021.
Für das Steuerjahr 2013 bildeten die Gesellschafter Rückstellungen von 3,5 Millionen Franken für die geplante Renovation. Das Steueramt des Kantons Aargau anerkannte diese Rückstellungen nicht und rechnete sie dem steuerbaren Einkommen hinzu. Der Steuerpflichtige wehrte sich dagegen durch alle Instanzen und argumentierte, es handle sich um eine Rückstellung für ein konkretes Projekt – und nicht bloss um eine pauschale Reserve für künftige Grossreparaturen.
Das Bundesgericht bestätigte die Haltung der Steuerbehörden. Steuerrechtlich sind Rückstellungen für künftige Gebäudesanierungen nur zulässig, wenn der Unterhalt in der Vergangenheit objektiv vernachlässigt wurde und diesem Umstand nicht bereits durch ausreichende Abschreibungen Rechnung getragen wurde. Beides trifft hier nicht zu: Die Liegenschaft war nicht vernachlässigt, und die vorgenommenen Abschreibungen entsprachen dem tatsächlichen Wertverlust. Weil die geplanten Arbeiten damit zwangsläufig wertvermehernd wären, müssten sie aktiviert – also als Investition verbucht – werden, nicht als Aufwand zurückgestellt.
Auch das Argument, die Grossreparaturen hätten im Jahr 2013 unmittelbar bevorgestanden, liess das Gericht nicht gelten. Da das Baugesuch erst sechs Jahre später eingereicht wurde und das Verfahren von Beginn an als langwierig galt, waren die Arbeiten 2013 keineswegs unmittelbar bevorstehend. Der Steuerpflichtige muss die Verfahrenskosten von 8000 Franken tragen.
